Накопить на квартиру – инструкция по применению

Канули в лету уплотнения 20-х годов, послевоенные бараки и коммуналки 40-х, даже «хрущебы» (панельные многоэтажки, массово сооружавшиеся в СССР во время правления Никиты Сергеевича Хрущёва) и те постепенно перестают уродовать облик наших городов. Однако качественная жилая недвижимость по-прежнему остается малодоступной роскошью для рядовых россиян. О причинах этой застарелой болезни сказано уже много – тут и монополизации строительного сектора, и слаборазвитый сегмент ипотечного кредитования, да и мировой финансовый кризис крайне негативно повлиял на доходы населения.

Однако экономический прогресс не стоит на месте и участники рынка недвижимости пытаются найти новые способы решить жилищные проблемы граждан. Одним из таких способов является решения в области накопления средств на квартиру. Не секрет, что последние двадцать лет ничего особо нового в этой сфере изобретено не было – потенциальные покупатели предпочитают пользоваться депозитами в банках (в т.ч. мультивалютными), часть средств вкладывается в отечественный фондовый рынок и, пожалуй, только появление паевых инвестиционных фондов ориентированных на недвижимость можно считать новой формой подготовки к будущему приобретению заветных квадратных метров.

Однако у всех этих способов есть ряд недостатков. Так доходность вложения в депозиты даже не покрывает официальную инфляцию и уж тем более в период роста цен на квартиры банковские проценты не могли отбить даже сотой доли темпов удорожания жилья. Что касается ПИФов недвижимости, то инвестиции в данный продукт эффективны в долгосрочном масштабе и здорово проигрывают фондовому рынку в вопросе скорости вводавывода средств, ликвидности... Идеальным решением были бы инвестиции в индекс недвижимости, торги по которому проходили бы каждый день и стоимость которого рассчитывалась бы по понятной и прозрачной формуле, отражающей изменение цен в реальности.

И такой индекс был изобретен. Федеральный телеканал Вести и Компания Калита-Финанс предложили широкой общественности индекс московской недвижимости MARPI (Moscow average realty price index). Предложенная экспертами модель ценообразования представляет собой алгоритм, рассчитывающий стоимость среднего квадратного метра жилой недвижимости (первичный рынок) в Москве на основе текущих котировок нефти (текущая фьючерсная цена на нефть марки Brent) и курса USDRUR в режиме реального времени. Индекс среднего московского кв. метра (MARPI) позволяет не только отслеживать текущую динамику цен на недвижимость, но и совершать с этим инструментом сделки. Т.е. зарабатывать как на росте цен (покупка индекса), так и на падении («короткая продажа индекса»).

Но заработок на спекуляциях – это лишь одна из возможностей, которые возникают при торговле MARPI. Другая, более важная функция – накопление средств на будущее жилье. Последние несколько лет цена квадратного метра в Москве устойчиво росла. Вполне возможно, что с окончанием кризиса начнутся перемены и на рынке столичного жилья, что означает очередной виток роста цен. А это значит, что квартиры вновь станут менее доступными для рядовых граждан. Не исключен вариант, когда квадратные метры в Москве будут дорожать опережающими темпами по отношению к доходам населения. Индекс московской недвижимости – MARPI – поможет решить эту проблему.

Если Вы планируете купить новую квартиру и копите на нее средства, то, используя наш индекс, Вы можете застраховать себя от роста цен. Для этого необходимо открыть длинную позицию по данному инструменту в объеме планируемого метража будущей квартиры, и тогда прибыль по данной позиции компенсирует галопирующие цены. Стоит также обратит внимание на то, что совершать сделки с индексом можно, начиная с объема всего в 1 кв. метр – другими словами, начинать страховаться от роста цен можно, имея денежные накопления всего на 1 кв. метр будущего жилья. Кроме того, (и это важно!) Калита-Финанс предоставляет своим клиентам финансовый рычаг (кредитное плечо) для совершения операций с индексом недвижимости. Чтобы совершить сделку покупки/продажи с 1-м лотом MARPI, необходимо иметь на торговом счете всего 6% от стоимости среднего квадратного метра. При текущей средней цене около $3900 за метр необходимая маржа (6%) составляет около 8 тыс. рублей ($234). Другими словами, начать копить средства, используя индекс MARPI, можно уже начиная с суммы в 8 тыс. рублей. При этом инвестиции в индекс выгодны даже на падающем рынке. Дабы не быть голословным, рассмотрим конкретный пример.

Представим, что семья с совокупным доходом в 80 000 руб. в месяц, регулярно откладывает из нее по 35 тыс. руб. на покупку будущей квартиры (например 45 кв. м. по цене $175000 ($3888 за кв. м.)). Даже если мы отбросим влияние инфляции (0%), курса рубля (33 руб./$), волатильность (изменчивость) на рынке недвижимости ($3888 кв. м = const), то для того, чтобы накопить нужную сумму этой семье понадобится около 14 лет!

Теперь рассмотрим другой вариант. Предположим, что в ближайшие 3 года цены на московскую недвижимость будут демонстрировать следующую динамику:



Своего дна рынок достигнет в конце следующего года, после чего начнется плавный рост стоимости квадратного метра (что вполне соответствует текущим экономическим прогнозам – консервативный сценарий). На протяжении трех лет человек каждый месяц приобретал по одному лоту индекса MARPI (первоначальная маржа 1 лота все эти три года не превышала 8000 руб.). В последние 9 месяцев он увеличил кол-во приобретаемых лотов до двух. В итоге за три года подобных операций у человека была открыта позиция на покупку 45 лотов MARPI (т.е. 45 кв. метров) по средней цене $3724. Таким образом, к концу рассматриваемого периода с каждого лота человек имел прибыль ($4200 (цена кв. метра на конец 2012 г.) - $3724) = $476. Общая прибыль за три года составила $21420 – и это откладывая ежемесячно не более 8 тыс. руб. (в последние 9 мес. – 16 тыс.). Если бы человек просто решил накопить эту сумму, то для того, чтобы достичь этого же уровня, за три года из зарплаты ему ежемесячно необходимо было бы откладывать более 19 тыс. руб. и это при условии, что курс рубля бы не менялся.

Таким образом, можно сделать вывод, что даже при консервативном сценарии (сначала цена кв. метра падает, потом слегка растет) накопить на собственную квартиру, используя совместный индекс московской недвижимости MARPI телеканала Вести и компании Калита-Финанс – получается значительно выгоднее и быстрее.

Автор: Артем Кузнецов | 17.09.2009г.